Renditen realistisch kalkulieren

Aufgrund niedriger Zinsen ist die Investition in eine Immobilie derzeit populär wie nie. Wer investieren möchte, der denkt dabei meist an den Kauf einer Mietimmobilie. Aber Vorsicht, längst nicht jeder Kauf ist am Ende lukrativ, denn erst das Zusammenspiel vieler Parameter macht eine Immobilie tatsächlich rentabel.

Idealerweise kauft man als Investor - wenn die Vermögensverhältnisse es zulassen - gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus, um die höchsten Renditen zu erzielen. Da Einfamilien- und Doppelhäuser einen anteilig geringeren Grundstücksanteil vorweisen können, ist die Rendite hier geringer. Verkauft man diese Immobilie, kann der Nachteil sich jedoch schnell zum Vorteil wandeln, denn Grundstücke gelten als werthaltig und erzielen so höhere Verkaufspreise.

Voraussetzung für eine lukrative Investition ist dabei immer, dass sich das Grundstück in guter Lage befindet und mit seriösen Mietern besetzt ist. Denn auch das auf den ersten Blick lukrative Mehrfamilienhaus wird zum Problemfall, wenn ein Mieter nicht zahlt oder mit anderen Mietern in Streit gerät. Kommt es dicke, ziehen sogar Mieter aus, Wohnungen stehen leer oder werden zerstört zurückgelassen - dies führt zu juristischen Auseinandersetzungen und die erhoffte Rendite ist schnell Geschichte. Kauft man eine Immobilie nicht allein, sondern einzelne oder mehrere Wohnungen, ist in Sanierungsfällen oft die Rücksprache und Koordination mit den Miteigentümern nötig. Hier herrscht Konfliktpotential, wenn die Eigentümergemeinschaft kein Interesse an der Renovierung zeigt oder schlicht kein Kapital vorhanden ist. Zudem kann eine veraltete Technik oder zum Zeitpunkt des Kaufes unentdeckte Baumängel nicht unerhebliche Folgekosten verursachen. Eine Totalsanierung kann im Extremfall auch mehr kosten als ein Neubau. Es macht auch durchaus Sinn, sich im Vorfeld des Kaufs einer Immobilie zu vergewissern, ob es in der Vergangenheit Mietausfälle oder auch juristische Auseinandersetzungen mit den Mietern gab.

Die richtige Lage ist entscheidend

Einer der wichtigsten Parameter beim Kauf einer Immobilie ist der Standort. Dieser sollte so gewählt sein, dass er eine aussichtsreiche Zukunft verspricht, konkret eine niedrige Arbeitslosigkeit und ein idealerweise steigendes Bevölkerungswachstum vorweisen kann. Doch auch der Mikrostandort ist entscheidend. Denn auch in guten Wohngegenden kann es schlechte Lagen geben, beispielsweise eine heruntergekommene Straße in einem ansonsten guten Stadtteil. An einem Standort mit hoher Nachfrage ist eine schnelle Rendite beim Kauf einer Immobilie aufgrund des höheren Kaufpreises tendentiell nicht zu erwarten - langfristig betrachtet kann eine Investition aber dennoch attraktiv sein.

Realistisch kalkulieren

Wer finanziell in der Lage ist, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie über das Eigenkapital zu erbringen, der ist erst einmal auf der sicheren Seite - immer vorausgesetzt, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Tilgungsraten. Richtig kalkuliert entsteht so noch Kapital für zukünftige Reparaturen.
Investoren, die einen kurzen Anlagehorizont bevorzugen, müssen bedenken, dass es für den Immobilienkauf eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt. Die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie müssen im Jahr des Verkaufs mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bis dahin gebuchte Abschreibungen werden dem Gewinn zugerechnet. Immobilien sollten daher länger als 10 Jahre gehalten werden, um die Besteuerung eines Spekulationsgewinns zu vermeiden.

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